По данным Национального кадастрового агентства, в первом полугодии 2026 года квадратный метр на вторичном рынке Минска стоил в среднем на 27% дороже, чем годом ранее. В зависимости от количества комнат прибавка составила от 420 до 470 долларов за квадратный метр.
При этом покупателей стало меньше. За шесть месяцев в столице продали примерно на 1,2 тысячи квартир меньше, чем за такой же период 2025 года. Количество сделок сократилось на 17%, но общая сумма расходов на жильё выросла на 5%.
Выбор квартир также уменьшился: число выставленных на продажу объектов снизилось примерно с 6,8 до 4,5 тысячи. Наиболее доступное жильё разбирают активнее. Во втором квартале сделок с квартирами площадью до 40 квадратных метров стало на 23% больше, чем в первом.
Доходы за ценами не успевают. По данным Белстата, средняя начисленная зарплата в июле составила 3172 рубля по стране и 4116,3 рубля в Минске. Это суммы до удержания налогов и обязательных взносов.
За год средняя зарплата выросла на 14,4% по Беларуси и на 11,7% в столице. Таким образом, минские квартиры дорожали более чем в два раза быстрее заработков жителей города.
Сколько нужно накопить до обращения в банк
Для примера возьмём цены из небольшой выборки объявлений, использованной Myfin. Это цены продавцов, а не окончательная стоимость реальных сделок:
- однокомнатная квартира — 227 тысяч рублей;
- двухкомнатная — 283 тысячи рублей;
- трёхкомнатная — 300 тысяч рублей.
Если банк профинансирует 80% покупки, собственными деньгами придётся внести:
- 45,4 тысячи рублей за однокомнатную квартиру;
- 56,6 тысячи за двухкомнатную;
- 60 тысяч за трёхкомнатную.
Первоначальный взнос за однокомнатную квартиру равен примерно 14 средним начисленным зарплатам по стране. И это только деньги, необходимые для начала сделки.
Каким будет ежемесячный платёж
Для расчёта использован кредит на 15 лет под 15,4% годовых. Такая ставка указана Беларусбанком для приобретения жилья у физических и юридических лиц, кроме застройщиков, по программе «Ипотека Экспресс».
Первые 12 месяцев заёмщик погашает только проценты. Основной долг начинает уменьшаться с 13-го месяца. Поэтому сначала платёж сравнительно ниже, а затем резко увеличивается:
- за однокомнатную квартиру — около 2331 рубля в первый год и 3411 рублей с 13-го месяца;
- за двухкомнатную — 2905 и 4253 рубля;
- за трёхкомнатную — 3080 и 4509 рублей соответственно.
Затем дифференцированные платежи постепенно уменьшаются. Однако в начале выплат нагрузка будет максимальной.
Платёж за однокомнатную квартиру с 13-го месяца составит около 83% средней начисленной зарплаты минчанина. Средней зарплаты по стране для него уже не хватит.
Даже семье с двумя средними белорусскими зарплатами придётся отдавать банку около 54% общего начисленного дохода. После удержания налогов доля жилищного платежа окажется ещё выше. При этом семье нужно оплачивать коммунальные услуги, продукты, транспорт и остальные повседневные расходы.
Банк может учитывать совокупный доход близких родственников и поручителей. Однако решение о размере кредита принимают после проверки доходов, кредитной истории и стоимости квартиры.
Во что квартира обойдётся за 15 лет
Если ставка 15,4% не изменится, однокомнатная квартира ценой 227 тысяч рублей потребует около 225 тысяч рублей процентных платежей.
Вместе с первоначальным взносом и возвратом основного долга покупатель заплатит примерно 452 тысячи рублей. Получается, что за 15 лет квартира обойдётся почти вдвое дороже первоначальной цены.
Ориентировочная итоговая сумма составит:
- около 452 тысяч рублей за однокомнатную квартиру;
- около 563 тысяч за двухкомнатную;
- около 597 тысяч за трёхкомнатную.
В расчёты не включены расходы на оценку жилья, оформление залога, страхование, регистрацию сделки и ремонт. Кроме того, ставка привязана к ставке рефинансирования, поэтому фактические платежи могут измениться.
Почему ставка 1% доступна не всем
Ставка от 1% действительно существует, но она не распространяется на любую квартиру. Программа «Ипотека с нами» действует только при покупке определённого жилья у застройщиков, заключивших договор с Беларусбанком.
Размер ставки и продолжительность льготного периода зависят от конкретной партнёрской программы. Поэтому купить обычную квартиру на вторичном рынке Минска под 1% не получится.
Ещё один вариант — рассрочка паевого взноса
Кроме банковского кредита, жильё можно приобретать через программу рассрочки паевого взноса. Например, такой вариант предлагает потребительский кооператив «Жилищный баланс».
При стоимости квартир, указанной выше, текущий ежемесячный взнос составит примерно от 1440 до 1895 рублей. На первый взгляд это заметно меньше банковского платежа, который в отдельные периоды достигает 3,4–4,5 тысячи рублей.
Однако условия здесь другие. Первые 25–31 месяц занимает накопительный этап. После его завершения кооператив приобретает выбранную квартиру, и участник может в неё заселиться. При этом до полного расчёта собственником жилья остаётся кооператив, а человек пользуется квартирой по договору найма.
Стоимость учётного пая индексируется. Поэтому нынешний размер взноса не сохраняется на все 15 лет и со временем может увеличиваться. Окончательная сумма выплат заранее неизвестна.
Кроме того, при вступлении в кооператив необходимо заплатить 0,5% стоимости квартиры. Возможны и другие отдельные платежи.
Таким образом, меньший ежемесячный взнос не обязательно означает, что квартира в итоге окажется дешевле. Перед заключением договора важно уточнить срок до заселения, порядок изменения взносов, условия выхода из программы и момент перехода права собственности.
Главный вывод из этих расчётов проще: покупка квартиры в Минске становится задачей прежде всего для семьи с двумя стабильными доходами и крупными накоплениями. Одной средней зарплаты недостаточно даже для обслуживания кредита за небольшую однокомнатную квартиру.
Комментарии закрыты.