Цены росли быстро, а вот доходы людей за ними не поспевали. В итоге сделок стало меньше, прежде всего с готовым жильем. Этот тренд важен не только для столицы – он напрямую влияет и на рынок в регионах.
Вместе с экспертами разбираемся, чего ждать от рынка недвижимости в 2026 году и стоит ли рассчитывать на передышку в ценах.
– Говорить о том, достиг ли рынок потолка цен, пока рано. Весь прошлый год на стоимость квартир сильнее всего влиял курс доллара. Его снижения до уровня «по три и ниже» никто не ожидал, но это произошло, – объясняет независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская.
Квартиры в Беларуси традиционно считают в долларах, а зарплаты люди получают в рублях. Доллар подешевел – и доходы в валюте на бумаге выросли. В итоге в реальных сделках цены в долларах за год прибавили почти 20%.
Если же считать в рублях, рост оказался куда скромнее – около 5,5% за 2025 год.
Доходы населения за это время выросли примерно на 10%. Формально это значит, что запас для роста цен еще есть. Но все снова упирается в курс. Если доллар заметно пойдет вверх, рост цен на жилье как минимум остановится. А дальше возможна и коррекция.
Новостройки дорожают быстрее, старый фонд отстает
Цены росли не одинаково во всех сегментах. Быстрее всего дорожали квартиры в относительно новых домах.
В домах 2021 года постройки и новее средняя цена квадратного метра в двухкомнатных квартирах уже приблизилась к $2 300 — 2 350. В трехкомнатных – превысила $2 090.
В старом фонде цифры заметно ниже. Например, в домах до 1970 года постройки квадратный метр в трехкомнатных квартирах в среднем стоил $1 550 — 1 780. Разрыв между новым и старым жильем продолжает увеличиваться.
Кредиты на «вторичку» могут подешеветь
Еще один важный фактор – кредиты.
– Нацбанк снизил ставку расчетной величины стандартного риска. Это может быть сигналом, что ипотека в 2026 году станет немного доступнее, – говорит Наталья Литовская.
Ставок по 12% годовых рынок, скорее всего, не увидит. Но если банки смогут вернуться к уровню около 16% по кредитам на «вторичку», это может снова поддержать цены.
Пока же резких изменений на вторичном рынке не видно: к концу года рост цен заметно замедлился.
Будет ли дефицит квартир
Несмотря на разговоры о снижении объемов строительства, Минск продолжает активно застраиваться.
В 2020 году в столице ввели более 700 тыс. м2 жилья при плане 630 тыс. В 2024-м построили около 660 тыс. м2. За 2025 год официальных данных пока нет, но, по оценкам экспертов, показатель будет на уровне 600 тыс. м2 и выше.
Существенного сокращения предложения на рынке не ожидается.
– Люди всегда продают наследственные и лишние квартиры. Многие улучшают условия: продают «однушки», чтобы купить «двушки», «двушки» – чтобы переехать в «трешки». Сейчас, например, активно продают студии в «Минск-Мире», чтобы купить полноценные квартиры, – объясняет эксперт.
Кто покупает квартиры
Портрет покупателя первой квартиры в Минске годами почти не меняется. Это жители столицы, которые накопили на первый взнос, а также люди, переезжающие в город из регионов.
Покупатели вторых квартир тоже никуда не исчезают. Они ищут жилье в конкретном районе – более комфортное и просторное, чем было раньше.
На рынке остаются и иностранцы – их около 3%. Чаще всего они выбирают квартиры в центре и в более дорогом сегменте.
Появятся ли выгодные предложения в новостройках
Про район «Зеленый Бор» возле Колодищ говорят уже много лет. Даже если в 2026 году там начнется строительство первых домов, на рынок это в ближайшее время заметно не повлияет.
При этом в Минске будет застраиваться немало новых площадок. Часть домов планируют продавать на коммерческой основе. Именно там, по мнению экспертов, и стоит искать интересные предложения.
Стоит ли делать ремонт перед продажей
Сегодня основной покупатель жилья – люди 30 — 35 лет. Они выросли в эпоху соцсетей и визуального контента. Им важны атмосфера и внешний вид квартиры.
Старые районы их не пугают, но жилье должно выглядеть аккуратно. Небольшой апгрейд, который убирает ощущение «бабушатника» или устаревшего евроремонта, почти всегда помогает продать квартиру быстрее и дороже.
Комментарии закрыты.